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规模房地产-房企要提升资产的周转率、资金的使用效率-罗定市新闻

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2019年以來,樓市政策和市場環境已發生深刻的改變。中央重申「房住不炒」,提出房地產「不能作為短期刺激經濟的手段」,房地產金融也史無前例地收緊;新房銷售增速已連續三年下滑,今年將可能出現負增長。

鍾偉認為,對於小房企不必擔心,可以小而美,可以退出。「讓人擔心的是中型房企將陷入死亡之谷。」鍾偉說,在2016年下半年和2017年,這類房企拍的土地比較貴,而且錯配在了三四線。

融信集團總裁、融信中國執行董事余麗娟表示,練好內功非常重要。市場再好的時候,也有很多企業倒閉了,市場再差的時候,優秀的企業依然活得很好。未來,融信要提升運營效率、人均效能和產品溢價。

不過,鍾偉進一步指出,房企單純追求規模與速度的時代過去了,當前應追求平衡,規模和利潤要兩手抓。

在速度與效益的平衡中,現金流的管理是關鍵。

現金流至上降速、降負債的同時,劉洪玉說,房企要提升資產的周轉率、資金的使用效率。「競爭越來越激烈,未來的利潤不能只靠拓展規模和增加槓桿的方式,更多需要創新,優化管控,提升效益。」

作為房企最重要的現金流,過去三四年,大型房企如萬科、中海、龍湖、碧桂園等均將銷售回款放在首要位置,不斷提升回款率。

規模與利潤之辨從2004年萬科銷售過百億至今十幾年間,中國房企進入了一場拼速度的規模競賽,到2018年,誕生了30家千億級房企,5000億級也已有3家。

他認為,在行業面臨天花板后,單個房地產公司要達成銷售萬億,年化增速必須在30%以上,因此必須要雙輪驅動。只做開發和銷售型物業是不行的,還必須有自持物業的運營,或介入到金融等其他行業。

7月28日,在2019博鰲·21世紀房地產論壇上,多位與會人士指出,房地產下半場的較量,是規模與速度、利潤的平衡競賽;而在一主多元的發展格局中,現金流的管理將是關鍵。

北京師範大學教授鍾偉表示,儘管有聲音說開發商要放棄萬億級規模的執念,但企業總是要有追求。如何實現萬億級公司的目標,這是一場「硬漢」的遊戲。

房地產行業的規模競爭進入了尾聲,失去了流動性支持的房企,資金鏈也迎來最嚴峻的考驗。現金流管理、向運營轉型、效益與利潤的考核也被放在了第一位。

與會人士認為,當行業集中度進一步提升,房企將更多地從多元化中產生利潤,比如物業服務、商業租金、長租公寓等。

進入2019年,過去多年支撐房企高速運轉的流動性收緊,房企資金鏈的諸多考驗已經來臨,現金流管理越發重要。

陽光城CFO 吳建斌認為,房企任何時候都要講規模,多元化的轉型業務亦如此。

當前,房企的規模擴張還未停止,清華大學房地產研究所所長劉洪玉指出,開發商獲取資金、土地資源時,規模仍是非常重要的資源,很多企業都在追趕和擴大規模。

成本和費用管控是提升利潤的重要來源。綠城中國執行董事、助理總裁李駿表示,在控費方面,綠城的標準是,堅守費用增幅不高於業績增幅的基本底線,提高成本管控意識、降低無效成本、持續提升資金使用效率,加快銷售資金回籠,盤活存量資產。

「房企要認清規模市場在哪裡,利潤市場在哪裡,」鍾偉說,在長江以南、京廣線以東狹窄的扇形區域是中國產業集聚、創新和人口遷徙的中心,也是利潤市場;在這個區域之外是規模市場,高周轉的策略仍然成功而且必要。

今年以來,已有幾家中小型房企出現了資金緊張。而包括恆大、泰禾等在內的房企,已經發起了多次降價促銷之戰,快速回籠現金。

此外,在進行了6年多的轉型試水后,房企還要調整投入新業務的成本,注重開發業務與新業務的合理配置。如萬科提出收斂聚焦,四大區域除開發業務外,重點投入的新業務只有2-3個,其他均歸為配套;恆大進入新能源汽車后,未來5年不再投入其他大產業。

房地產行業正處於歷史的轉折點。

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